sostituire il mutuo per risparmiare

Se si è intenzionati a sostituire il mutuo al solo scopo di risparmiare per pagare meno interessi passivi alla banca, sicuramente si sta facendo un passo intelligente e consigliato. D’altro canto non sempre è detto che sostituire il proprio mutuo anche con uno a tassi più bassi possa rivelarsi una mossa azzeccata, in quanto bisogna considerare eventuali spese legate alla sostituzione che incidono sul costo totale del mutuo.

Il tasso di interesse applicato al nuovo mutuo, va ad incidere sul capitale residuo, se questo ultimo è ancora rilevante sicuramente si ha un risparmio con la sostituzione, mentre se il capitale residuo è di minore entità, i nuovi tassi incidono poco sul costo totale del mutuo, perché dobbiamo tener conto delle spese fisse relative alla sostituzione, difatti per sostituire il mutuo a seconda dell’importo subentrano i costi di:

- Perizia

- Istruttoria

- Atto notarile

- Imposta sostitutiva

- Eventuale penale di estinzione anticipata

Queste spese incidono notevolmente sul costo totale del nuovo mutuo se il capitale residuo è basso, affinché si ha un effettivo risparmio dal nuovo mutuo le spese non devono essere maggiori al risparmio generato dai nuovi tassi applicati.

Praticamente per sapere se la sostituzione sia vantaggiosa, a parità di scadenza mutuo si calcolano i costi fissi, l’importo ottenuto si divide per il numero di rate rimanenti, la cifra ottenuta si somma all’ importo della nuova rata, se questa non supera quella vecchia, significa che sostituire il mutuo è vantaggioso, altrimenti no.

Se si sostituisce un mutuo acceso per l’acquisto della prima casa, la detrazione fiscale prevista dalla legge rimane e sarà sempre calcolata in base agli interessi maturati rispetto al debito residuo. Con il decreto Bersani si è introdotto la normativa della Surrogazione del mutuo, abbattendo i costi di imposta sostitutiva ed istruttoria e diminuendo quelli notarili, ma non tutte le banche fanno ancora capo a questa normativa.