Prospetto informativo e normativa sulla trasparenza dei mutui

Nell’anno 1997 la Commissione Europea decideva di regolare la materia inerenti i mutui per la casa, introducendo un codice di condotta e le banche italiane hanno aderito e sottoscritto tale codice. Tra le peculiarità di questo codice è l’introduzione dei preventivi per il mutuo in forma ESIS, meglio conosciuto come il prospetto informativo europeo, dal quale si ha la possibilità di raffrontare tutte le offerte proposte in materia di mutui delle banche, assimilate da uno schema di esibizione unico. Nell’Esis vengono specificati 15 punti fondamentali:

• La Banca erogante.
• Tipologia del finanziamento, massimo capitale erogabile in funzione dell’immobile prestato a garanzia.
• Il tasso di interesse applicato: in caso di un tasso variabile vengono specificate anche in che modo varia il tasso e se vengono applicati possibili tetti. Qualora l’offerta preveda l’utilizzo di un tasso di ingresso, viene specificato il periodo di applicabilità.
• Il TAEG, tasso annuo effettivo globale.
• Ammontare del mutuo.
• Il periodo totale di vita del mutuo.
• Numero delle rate complessive e la cadenza di pagamento.
• Ammontare della singola rata. (in caso di mutuo a tasso variabile la rata viene ricavata sulla base del tasso a regime).
• Per i mutui collegati ad un piano assicurativo per il rimborso delle rate, deve essere menzionato l’importo di ognuno dei pagamenti relativi alla quota degli interessi e dell’accumulo assicurativo.
• I costi relativi all’apertura della pratica di mutuo, in rapporto alle singole voci di spesa.
• I costi accessori: quali l’incasso della rata, l’assicurazione per incendio e scoppio ecc..
• Le modalità per l’estinzione anticipata del mutuo sia parziale che totale.
• Gli indirizzi dell’ufficio reclami, per eventuali comunicazioni relativi a possibili problemi legati all’Esis.
• Il piano di rimborso, conosciuto anche come piano di ammortamento al quale deve essere incluso il prospetto Esis.
• Specificare se è richiesto in via obbligatoria, aprire un conto corrente della banca mutuante e se è necessario farvi accreditare lo stipendio o pensione.

Grazie al codice sulla trasparenza bancaria, le banche a mezzo di un foglio informativo informano il cliente su ogni particolare riportato sul contratto di mutuo. Capita spesso che tali dettagli contrattuali vengono forniti attraverso un foglio informativo che alla prima lettura risulta di difficile comprensione, anche per via di utilizzo di termini non molto conosciuti e complicati. Tuttavia, con questo articolo cercheremo di descrivere i punti fondamentali del foglio informativo, ricordando sempre che per avere maggiori dettagli circa la proposta o preventivo di un determinato prodotto mutuo, è meglio ricorrere al prospetto Esis. Nel foglio informativo dei mutui possiamo trovare le seguenti sezioni:

• Dati informativi e specifici circa la Banca mutuante.
• Elenco dei rischi e relative descrizioni derivanti dalla richiesta del mutuo, come ad esempio l’aumento della rata del mutuo a tasso variabile nel caso di aumento del tasso euribor.

• Panoramica del costi massimi applicati al mutuo (condizioni economiche).
• Le clausole contrattuali del mutuo:ad esempio quelle relative agli obblighi e divieti.
• Glossario dei termini tecnici utilizzati nella redazione del foglio informativo.

Sempre in materia di trasparenza bancaria L’UIC (Ufficio Italiano Cambi), nel 2005 ha esteso per i mediatori creditizi, l’obbligo di trasparenza circa tutte le attività svolte, al fine di salvaguardare gli interessi del consumatore. Tra gli obblighi imposti ricordiamo appunto qualora il mediatore svolgesse l’attività al di fuori della sede operativa deve consegnare il prospetto informativo al cliente cosa che se avvenisse in sede l’obbligo di consegna del prospetto si concretizza quando il cliente ne facesse espressa richiesta, (su tale prospetto vengono elencati i diritti del consumatore e gli obblighi del mediatore le modalità in caso di controversie).

Il mediatore deve, se richiesto dal cliente, consegnare una copia del contratto. Il cliente, prima di firmare, potrà esaminare il contratto comodamente a casa. Sul contratto di mediazione dovrà essere riportato l’entità della provvigione riconosciuta al mediatore nonché altre spese o commissioni a carico del cliente.

Ovviamente come già specificato il mediatore, dovrà consegnare anche l’avviso delle norme di trasparenza ed il foglio ed il foglio informativo del prodotto mutuo che sta offrendo.